El camino para escriturar tu futura casa, departamento o terreno tiene dos vías, todo depende del tipo de operación que estés haciendo.
Trato directo
Si compras tu bien inmueble al contado y directamente con el vendedor, lo primero que tienes que hacer es acudir con un Notario, que es la persona facultada para atender las operaciones inmobiliarias.
Para elegir Notario debes ser muy práctico: acude a la notaría más cercana, así evitarás congestiones de tránsito y recorrer largas distancias.
Una vez que le expongas tu caso al Notario, él evalúa si procede o no. La función principal del Notario es prevenir problemas, él te indicará los procedimientos a seguir para que el trámite sea viable. Por ejemplo, si la propiedad está intestada, habrá que hacer un procedimiento de sucesión, etc.
Con financiamiento
Si realizas la operación mediante un crédito del Infonavit, Fovissste, un banco o Sofol, el Notario no interviene al principio, porque los acreedores hipotecarios verifican que los papeles de la propiedad estén en regla. Una vez que la institución considera que puede seguir adelante, turna el asunto a un Notario.
Con el expediente en mano, el Notario hará una nueva revisión para verificar los detalles. «En esta revisión analizamos cosas que puedan generar complicaciones, como la sociedad conyugal. Digamos que el inmueble lo adquirió una pareja casada por bienes mancomunados; en ese caso, ambos deben venir a firmar, pero si ella ya falleció, se debe hacer la sucesión».
Sigue el trámite
Tanto si la operación se realiza al contado como si interviene alguna institución financiera, una vez que se tiene la documentación completa se procede a la firma de la escritura, la cual se asienta en el protocolo del Notario. «En ella firman las partes involucradas, y hasta aquí se ha cumplido con lo que pide la ley: que la transmisión de propiedad se realice en escritura pública ante Notario», ratifica el especialista.
Segundas partes sí son buenas
El trámite no concluye con la firma de la escritura: la inscripción de la escritura es tan importante como la primera etapa. Para ello el Notario expide un testimonio, que es una reproducción de la escritura, y se inscribe ese documento en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio (RPPyC).
El RPPyC determina quién es el dueño de una propiedad y si ésta tiene pendiente algún gravamen, hipoteca, embargo, decreto expropiatorio, etcétera. Aunque todavía hoy el proceso es algo lento, «esta inscripción implica publicar el trámite ante terceros, lo cual legitima al adquiriente del inmueble como propietario».
En este punto el Notario te entregará el testimonio de la inscripción, con lo que prácticamente concluye el proceso de escrituración.
Cargas fiscales y gastos administrativos
Los gastos notariales en la compra de una casa se dividen en cuatro rubros:
1.- Derechos. Son los que se pagan por tramitar los certificados de libertad de gravamen, de no adeudo de agua y predial, de zonificación, de inscripción en el RPPyC y algunas otras autorizaciones y permisos especiales que recaba el Notario.
2.- Impuestos por adquisición. Es el monto más significativo, pues asciende a entre 3 y 4% de lo que resulte más alto: el avalúo o valor comercial, y el valor catastral del inmueble.
Toma en cuenta que cada entidad tiene su tabulador, y éste varía dependiendo del valor de la propiedad.
3.- Gastos. Se refiere a gastos por avalúo y generación de nuevas escrituras.
4.- Honorarios. Al igual que ocurre con los impuestos, las autoridades gubernamentales competentes de cada entidad establecen su arancel de honorarios. También varían de acuerdo con el valor de la propiedad.
Aunque se tiene la creencia de que la mayor parte de los gastos notariales corresponden a los honorarios, en realidad a ese rubro sólo se destina en promedio una sexta parte del total de los gastos.
De un lugar a otro, la diferencia en el monto la determinan los derechos y los impuestos. Por cierto, los estados que tienen los impuestos por adquisición más altos son Guerrero y Quintana Roo.
Para mayores informes:
Dirección: Oaxaca #4157, colonia Anáhuac.
Teléfono: (867) 719.3015 y 714.6954.
